Saint-Étienne : L'engouement des investisseurs pour Saint-Étienne

Retour massif des investisseurs, forte demande dans le centre-ville et dans les quartiers nord : la confiance semble être revenue en matière d’immobilier à Saint-étienne. Comme partout.


Saint-étienne deviendrait-elle la ville des investisseurs ? C’est peut-être aller un peu vite en besogne que de le dire d’une façon aussi tranchée, mais il y a un peu de cela. D’abord, parce que la cité est une des villes françaises de plus de 100 000 habitants les moins chères. Le prix moyen du m2 tourne autour de 1 000 euros, avec des pointes à 1 500 euros dans certains quartiers et des planchers de 700 euros dans d’autres, selon l’état des produits.


Un calcul vite fait

Ensuite, parce que le taux de rentabilité brute des locations dans la ville avoisine les 8 à 10 %, ce qui est très alléchant. « Nous venons par exemple de vendre un immeuble comprenant 8 logements – des T2 et des T3 – et 2 commerces pour 440 000 euros. », explique Sébastien Jacquemond, de l’agence Abicom Immobilier. Chaque appartement se loue environ 400 euros. Le calcul est vite fait.

Un vrai marché

L’engouement des investisseurs pour Saint-étienne ne date pas d’aujourd’hui, même s’ils ont eu tendance à être moins présents dans les années 2013-2014. Non seulement l’immobilier n’y est pas cher, les loyers correctement élevés, mais il existe un véritable marché : de nombreux étudiants qui ont besoin de se loger, des primo-accédants, des familles qui n’ont pas toujours les moyens d’acheter… « La nouveauté tient au fait que les investisseurs ne sont plus seulement des locaux, mais des personnes qui viennent d’autres régions », poursuit Sébastien Jacquemond.

De Lyon et plus loin

Une appréciation partagée par Leonel Vieira, directeur de l’agence Neyret Immobilier. « Les investisseurs réapparaissent depuis environ deux ans. Ils viennent de Lyon, où le marché est saturé, et parfois de plus loin, de Lille par exemple. » Lui aussi vend des immeubles entiers. « Nous venons d’en céder un dans le centre-ville, place du Peuple, avec 6 appartements – des 2 pièces d’environ 40 m2 – et un local commercial, pour 285 000 euros. Chaque appartement se loue 450 euros. »

Deux marchés

Il y a en fait deux marchés. Celui des biens en excellent état, « le prix moyen de ces produits tourne autour de 1 300 euros le m2, parfois plus », poursuit Leonel Vieira. Puis, ceux nécessitant des travaux, on peut en acquérir pour un prix oscillant entre 650 et 700 euros le m2. « Par exemple, nous venons de vendre un appartement 3 pièces de 75 m2, rue Bergson, pour seulement 50 000 euros à rénover. Cela ne gêne pas les investisseurs, au contraire, car ils créent du déficit foncier, c’est-à-dire que le coût des travaux est déductible des revenus fonciers, au moins les premières années. »

Retour à la ville

Évidemment, Saint-étienne n’intéresse pas seulement les investisseurs, la ville tente également une clientèle diversifiée. « Il y a d’abord les retraités ou les personnes sur le point de prendre leur retraite qui vendent la maison acquise jadis en périphérie de la ville – souvent dans la plaine du Forez – pour acheter un appartement en ville, proche des commodités et des services. Ils représentent environ 50 % de notre clientèle », explique Sébastien Jacquemond.

Pour le prix d’un loyer

Les primo-accédants font eux aussi leurs calculs et se rendent compte que « pour le prix d’un loyer, ils peuvent s’offrir un petit appartement, même si ce n’est pas en centre-ville », constate Leonel Vieira. Les taux d’intérêt toujours bas constituent pour eux une formidable incitation à acheter. En d’autres termes, c’est le moment d’investir pour les deux professionnels, d’autant que les prix stéphanois restent stables.

Confiance

Finalement, c'est bien le climat qui a changé à Saint-étienne depuis quelques mois. « On peut parler de confiance revenue », constate Leonel Vieira. « Il y a de plus en plus de demandes », ajoute de son côté Sébastien Jacquemond. Les volumes de transactions sont à la hausse, 35 % d’augmentation en un an pour l’agence Neyret. Et l’on peut, sans trop prendre de risques, parler de reprise.